La inspecció de façanes lleugeres permet detectar a temps filtracions, desplaçaments, corrosió, trencaments de vidre i fallades de segellat en mur cortina, façanes acristallades, panells d'alumini o façanes ventilades. Tot comença amb una revisió visual ordenada. Si apareixen indicis de risc, es completa amb mesuraments, assajos i un informe tècnic que et permeti decidir: mantenir, reparar, regenerar o rehabilitar.
En oficines, hotels, centres comercials i habitatges, la cosa va molt més enllà de la gotera. Cal prevenir despreniments, pèrdues de prestacions tèrmiques, danys a tercers i reparacions urgents amb mitjans auxiliars cars. Per això importa una campanya ben planificada: agrupa treballs, redueix interrupcions i justifica la inversió davant de la propietat.
Què has de revisar abans de demanar una intervenció
Una façana lleugera normalment no és portant, però aguanta vent, pluja, canvis tèrmics i els moviments propis de l'edifici. La seva seguretat depèn de com encaixen les seves peces: muntants, travessers, vidres, panells, juntes, ancoratges i subestructura.
Abans d'inspeccionar, reuneix els plànols que tinguis, les fitxes del sistema, la data d'instal·lació, els parts de filtracions i fotos de reparacions anteriors. Anota també l'orientació de cada façana i la seva exposició a vent, pluja, trànsit o ambient marí. Amb aquesta informació distingeixes un defecte puntual d'una degradació generalitzada.
Demana, si existeix, el llibre de l'edifici, el manual de manteniment i els certificats dels productes instal·lats. En edificis reformats, comprova si algú va canviar vidres o panells sense verificar la compatibilitat amb els perfils, els pesos i les pressions de disseny. Un canvi que sembla senzill pot alterar les càrregues sobre els ancoratges.
Cada sistema exigeix comprovacions diferents:
- Mur cortina: revisa muntants, travessers, tapetes, premsadors, juntes EPDM, segellats i drenatges, sense perdre de vista els rencontres amb els forjats.
- Façana acristallada: trencaments, impactes, condensacions, deslaminació, peces soltes i estat de les silicones estructurals quan existeixin.
- Panells d'alumini o ACM: abombaments, pèrdua de fixacions, corrosió, obertura de juntes i deformacions per vent.
- Façana ventilada: estabilitat del revestiment, ancoratges, grapes, perfils, cambra, rencontres i possibles despreniments; amb panell ceràmic o composite, vigila l'holgura de les peces en cada alineació.
- Lucernaris: estanquitat, suports, juntes, evacuació d'aigua i seguretat del vidre.
Si l'edifici encara no té historial de conservació, una auditoria de façana és un bon punt de partida. No substitueix per força una ITE ni un projecte, però ordena les anomalies i t'ajuda a prioritzar el pressupost.
Com fer la inspecció pas a pas
1. Fes una inspecció visual des de l'exterior
Recorre totes les façanes, no només la que ha generat avisos. Treballa amb fotos geolocalitzades o numerades, prismàtics i una retícula per plantes i eixos. La teva inspecció visual ha de registrar on és cada anomalia, la seva extensió i la seva evolució aparent.
Busca taques d'humitat, reguerots, juntes obertes, segellants esquerdatats, vidres fissurats, panells desplaçats, corrosió, colps i peces amb holgura. En edificis alts, una foto des del terra orienta, però gairebé mai confirma l'estat d'una fixació o d'una junta.
Drons, termografia i escàner 3D milloren la recollida de dades, sobretot en superfícies extenses. Compte: no substitueixen el criteri tècnic. Per si sols no comproven l'estrenyiment d'un ancoratge, l'adherència d'una silicona o la resistència d'una fixació.
La termografia dona més joc quan hi ha diferència de temperatura entre interior i exterior. Localitza ponts tèrmics, humitats o discontinuïtats d'aïllament. Ara bé, una taca tèrmica no et diu la seva causa: cal contrastar-la amb la composició del tancament, la ventilació interior i el temps que faci aquell dia.
2. Comprova juntes, drenatges i rencontres
Les juntes són un dels punts més delicats del mur cortina. Mira si la silicona s'ha separat del suport, està endurida, fissurada o ha perdut secció. Revisa també els rencontres amb forjats, cantonades, parapets, cobertes, fusteries i canvis de material.
Els drenatges han d'estar nets i conservar les seves tapes, cambres i sortides. N'hi ha prou amb un orifici obstruït perquè hi entri l'aigua, tot i que el segellat exterior sembli correcte. Per això, davant d'una filtració al voltant d'una finestra o al perímetre d'un mòdul, la clau és localitzar el recorregut de l'aigua. Tirar més silicona no sol bastar.
Si dubtes de l'estanquitat, planteja't proves d'estanquitat amb aigua i pressió controlades. Per a una comprovació orientativa n'hi ha prou amb sectors reduïts i pressions progressives. No inundis tota la façana sense criteri: l'assaig ha de reproduir una pluja i un vent raonables sense causar danys.
3. Examina ancoratges i subestructura
Fixa't en caragols o reblons absents, perfils deformats, corrosió, desplaçaments o marques de moviment. Una façana ventilada exigeix revisar mènsules, subestructura, grapes i punts singulars; un mur cortina, els ancoratges als forjats i la continuïtat dels perfils.
La corrosió localitzada en acer galvanitzat o alumini avança sense fer soroll darrere d'embelleïdors i juntes, on no es veu des del terra. Davant d'una pèrdua de secció, taques d'òxid expansiu o contacte entre metalls incompatibles, valora corrosió galvànica, drenatge deficient i aïllament entre materials.
Una peça vibra, s'ha desplaçat o presenta una deformació visible? Senyalitza la zona i avalua-la amb prioritat. I no desmuntis elements ni repremis fixacions sense conèixer el sistema. Una intervenció improvisada pot alterar la pressió del vidre o obrir noves vies d'entrada d'aigua.
4. Valora vidres i panells
Registra qualsevol trencament, fissura, impacte, vora danyada o vidre que hagi perdut la cambra estanca. Que un doble acristallament s'enteli per dintre sol indicar una fallada de segellat de la unitat. Una marca radial, en canvi, apunta a un impacte o a una tensió localitzada.
Amb vidres laminats, una esquerda no significa que el full hagi de caure immediatament, però exigeix una valoració professional. Comprova el tipus de vidre, el seu gruix, el sistema de retenció i la possibilitat de caiguda de fragments. En zones de pas, instal·la la protecció provisional abans de començar la substitució.
Els panells composite mereixen una atenció a part. Un abombament pot venir de dilatacions, fixacions massa rígides, pressió del vent o deslaminació. Tornar a caragolar el panell no basta: identifica si el problema afecta una peça, una junta de moviment o tota la modulació.
5. Classifica les anomalies i decideix
Un informe útil fa més que acumular fotografies. Cada incidència hauria de recollir la causa probable, el risc, l'extensió, la recomanació i la prioritat. A la pràctica, funciona bé aquesta classificació:
- Urgent: risc de caiguda de vidre, panell o peça; ancoratge trencat; desplaçament actiu; despreniment o entrada d'aigua a prop d'instal·lacions elèctriques. Aïlla la zona i actua immediatament.
- Prioritària: filtració recurrent, junta oberta en diversos mòduls, corrosió avançada, deformació o vidre danyat sense risc immediat aparent. Programa la reparació i un seguiment proper.
- Planificable: brutícia, pèrdua estètica del lacat, segellats envellits sense filtració o petits defectes aïllats. Inclou-los en el manteniment preventiu.
- En observació: anomalia estable i sense impacte conegut en la seguretat o l'estanquitat. Documenta-ne l'evolució i fixa la data de revisió.
Substituir la façana completa no sempre és la solució. Segons el diagnòstic, pot bastar amb renovar segellats, netejar drenatges, substituir vidres, corregir fixacions o regenerar la façana. Si el sistema ha esgotat la seva vida útil o acumula fallades, toca estudiar una rehabilitació més àmplia.
Normativa i obligacions: quin paper té cada document
La UNE-EN 13830 fixa les característiques i les prestacions de producte per a façanes lleugeres. Val com a referència tècnica del sistema, però no converteix per si sola una revisió en una inspecció legal periòdica. Per avaluar, documentar i informar sobre l'estat dels edificis construïts existeix la UNE-EN 16096: molt útil com a marc metodològic.
També hi compta el Codi Tècnic de l'Edificació: el DB-HS 1 per a la protecció davant de la humitat i les exigències de seguretat davant del vent del DB-SE-AE. Aquí el DB-HS 1 demana controlar el risc de penetració d'aigua amb solucions de façana, rencontres, juntes i evacuació. L'aplicació concreta dependrà de l'edifici, el seu sistema i l'abast dels treballs.
La ITE o l'IEE revisen l'estat general de l'immoble i poden incloure la façana lleugera, però no sempre substitueixen una inspecció específica de mur cortina o façana ventilada. A Catalunya, els terminis i els tràmits depenen de l'antiguitat de l'edifici i de l'administració competent; convé mirar l'ordenança local, el calendari aplicable i el que publica el departament d'Habitatge de la Generalitat. Molts municipis treballen amb cicles que ronden els 10 anys passat el primer llindar.
En rehabilitació energètica, el Reial Decret 853/2021 regula els programes d'ajuda en matèria de rehabilitació residencial i habitatge social del Pla de Recuperació. El projecte ha de justificar les actuacions, l'estalvi energètic i la documentació que exigeixi la convocatòria autonòmica o municipal.
Quan busquis documentació i valors d'eficiència energètica, l'Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE) és la font habitual. Com a referència, algunes línies han demanat una reducció mínima del 30 % del consum d'energia primària no renovable. Això sí: els percentatges i les condicions canvien segons el programa.
L'informe d'ITE o IEE el firma un tècnic competent segons la normativa i el tràmit que toqui. Una empresa especialitzada aporta la inspecció del sistema, els mesuraments i la proposta de reparació. La responsabilitat documental de l'avaluació administrativa, en canvi, correspon al professional habilitat que la subscriu.
Cada quant convé revisar una façana lleugera
Com a criteri de gestió, revisa visualment els punts accessibles almenys un cop l'any i programa una inspecció tècnica completa cada cinc anys. Renova o comprova els segellats més sovint si hi ha filtracions, grans oscil·lacions tèrmiques o exposició intensa al sol.
Adelanta la revisió després de temporals, calamarsa, obres properes, impactes o avisos d'usuaris. Escurça també els intervals en edificis alts, façanes orientades al mar, sistemes amb historial de despreniments i solucions amb molts rencontres o reparacions acumulades. La periodicitat ha de quedar recollida en un pla de manteniment preventiu, no dependre d'una trucada quan ja hi ha gotera.
Què ha d'incloure un bon informe
Demana, com a mínim:
- Identificació de l'edifici, sistema de façana, antiguitat i documentació consultada.
- Plànol o alçat amb la localització de cada anomalia.
- Fotografies generals i de detall, amb data i referència.
- Descripció de juntes, vidres, panells, ancoratges, subestructura i drenatges.
- Assajos realitzats i condicions durant les proves.
- Classificació del risc i proposta d'actuació.
- Priorització per seguretat, estanquitat, durabilitat i cost.
- Recomanació de seguiment i data de la pròxima revisió.
Si ets administrador de finques o property manager, aquesta traçabilitat et facilita comparar pressupostos i justificar decisions davant de la propietat. En un hotel o una oficina, permet organitzar els treballs sense interrompre l'activitat: per plantes, sectors o franges horàries.
Afegeix un quadre de mesuraments quan la reparació hagi de sortir a licitació: metres lineals de junta, unitats de vidre, metres quadrats de panell, nombre d'ancoratges i superfície de mitjans auxiliars. Separar les partides evita comparar una oferta amb treballs verticals inclosos contra una altra que només contempla mà d'obra des de l'interior.
Quant costa i quant tarda
No hi ha tarifa única per a una inspecció de façanes lleugeres. Hi influeixen la superfície, l'alçada, l'accessibilitat, el nombre de sistemes, els mitjans auxiliars i la necessitat d'assajos. Per orientar-te: una revisió visual d'un edifici senzill es pot resoldre en una jornada. Amb plataforma, treballs verticals o proves específiques, la campanya s'allarga diversos dies.
En un immoble de 8 a 12 plantes, la campanya completa es pot organitzar per fases: d'un a tres dies de reconeixement i documentació, diversos dies més si calen accessos especials i d'una a dues setmanes per redactar l'informe amb mesuraments i prioritats. Són terminis orientatius. La meteorologia, els permisos i l'activitat de l'edifici solen manar.
Desconfia del pressupost que només diu «revisió de façana» sense explicar l'abast. Demana que separin inspecció, mitjans auxiliars, assajos, informe i reparació. Després compara la reparació puntual amb un manteniment de façanes que eviti repetir desplaçaments i resolgui diverses anomalies en la mateixa intervenció.
Casos habituals i decisions recomanables
Mur cortina en oficines: una filtració concentrada sota una junta vertical pot venir d'un drenatge obstruït, de la pèrdua de continuïtat del segellat o d'una entrada d'aigua des d'un nivell superior. La reparació correcta comença amb una prova sectoritzada, no segellant des de l'interior. Aquesta via sol tapar el símptoma unes setmanes, i prou.
Façana ventilada de panell ceràmic o composite: si diverses peces tenen holgura en la mateixa alineació, sospita de la subestructura o de la dilatació. Canviar només les plaques visibles fa que el risc reaparegui. Comprova mènsules, perfils, fixacions, juntes de moviment i, quan escau, l'acció del vent.
Hotel vora el mar: la salinitat, la humitat i els cicles tèrmics acceleren la corrosió i l'envelliment de les juntes. Aquí és raonable fer revisions anuals de punts crítics, rentar els perfils amb periodicitat i usar materials compatibles. Fixa't sobretot en la cargoleria, els segellants i els contactes entre metalls.
Una inspecció útil acaba amb un pla
IMFALÚ treballa des de Cornellà de Llobregat en manteniment, reparació, regeneració i rehabilitació de façanes d'alumini i vidre. En tres dècades ha intervingut en més de 150 edificis i 300.000 m². El seu recorregut inclou el WTC Cornellà des del 2013, Parc Vallsolana a Sant Cugat des del 2016, l'Edifici Ski de l'hotel Meliá, la Torre Tarragona i l'Hotel Roselló.
També fabrica i instal·la les seves pròpies solucions d'alumini i vidre: mur cortina, façanes ventilades i lucernaris. Aquesta capacitat li permet passar del diagnòstic a l'execució sense quedar-se en una recomanació genèrica. Si gestiones un edifici a Barcelona o la seva àrea metropolitana, demana un informe tècnic de façana amb prioritats clares i una proposta ajustada a l'estat real del sistema.
Si vols ampliar l'estratègia de conservació, fes un cop d'ull a la nostra guia sobre cada quant revisar la façana d'un edifici.
Preguntes freqüents
Cada quant temps s'ha de fer una inspecció de façanes lleugeres si l'edifici encara no ha complert 45 anys?
L'habitual és programar una revisió específica del mur cortina cada 5 anys, i avançar-la als 2 o 3 anys a partir dels 20-25 de vida de la façana, quan les silicones i les juntes comencen a degradar-se. Recorda que a Barcelona la ITE és obligatòria en complir 45 anys i després cada 10.
Què es comprova exactament en una inspecció de mur cortina d'alumini i vidre?
Es revisen els ancoratges i la cargoleria, la silicona estructural, les juntes d'estanquitat, els drenatges interiors i l'estat dels vidres (trencaments, fissures o despreniments). Si hi ha entrades d'aigua, es completa amb un assaig d'estanquitat conforme a la norma UNE-EN 12155.
Quant tarda la inspecció i en quin termini rebo l'informe tècnic?
Amb accés en plataforma o góndola, la inspecció a l'edifici es sol resoldre en 1 o 2 jornades. L'informe amb diagnòstic, reportatge fotogràfic i pla d'actuació es lliura normalment entre 2 i 4 setmanes després.
La ITE de Barcelona ja inclou les façanes lleugeres o necessito un informe a part?
La ITE avalua l'edifici de forma general i sovint només visualment des del carrer, raó per la qual un mur cortina requereix a més una inspecció específica amb accés en alçada per valorar ancoratges i segellats. Tingues en compte que l'ordenança municipal vigent també exigeix una revisió prèvia entre els 30 i els 45 anys de l'edifici.
He de reparar tot el que apareix a l'informe o puc prioritzar?
No: l'informe classifica les patologies per gravetat, i les que impliquen risc de caiguda de vidres o ancoratges cal esmenar-les immediatament, perquè l'Ajuntament pot exigir-ho amb terminis concrets. El manteniment menor, com renovar juntes o segellats, pots planificar-lo per fases en 12-24 mesos.
Contingut elaborat amb assistència d'IA i revisat per l'equip d'IMFALÚ.
