La resposta a cada quant revisar la façana d’un edifici depèn del sistema constructiu, l’alçada i el nivell d’exposició. En una façana d’alumini i vidre, el més recomanable és fer una revisió professional almenys un cop l’any. Si l’edifici és alt, és a prop del mar o està molt exposat al vent i a la contaminació, convé reduir el termini a sis mesos. Aquesta revisió preventiva no substitueix la ITE o l’IEE: són controls diferents i tenen objectius diferents.
El manteniment preventiu i la inspecció legal no són el mateix
La ITE —Inspecció Tècnica de l’Edifici— i l’IEE —Informe d’Avaluació de l’Edifici— responen a una exigència administrativa que depèn de l’antiguitat de l’immoble i de la normativa autonòmica o municipal. La seva finalitat és comprovar les condicions de conservació, seguretat i, en determinats casos, accessibilitat i eficiència energètica.
El manteniment preventiu, en canvi, fixa el calendari tècnic per detectar les avaries abans que vagin a més. Pot descobrir un segellat endurit, un drenatge obstruït o un ancoratge deteriorat molt abans que el problema arribi a una inspecció oficial. Esperar la ITE per revisar la façana sol ser arribar tard.
A Catalunya, el Decret 67/2015 regula la inspecció tècnica dels edificis d’habitatges. A Barcelona, els terminis concrets depenen de l’antiguitat i de la tipologia de l’edifici. Per això, convé confirmar l’obligació amb l’ajuntament o amb un tècnic competent. La revisió anual de manteniment no s’ha de confondre amb aquest tràmit.
Cada quant revisar una façana segons la seva tipologia?
No existeix una xifra universal vàlida per a qualsevol tancament. Una façana tradicional d’obra pot admetre una inspecció visual més espaiada que un mur cortina amb centenars de juntes, vidres i peces d’alumini sotmeses a dilatacions diàries.
| Tipus de façana o edifici | Revisió preventiva orientativa | Actuacions complementàries |
|---|---|---|
| Mur cortina o façana envidrada | Cada 12 mesos | Cada 6 mesos en alçada, costa o alta exposició |
| Oficines amb una gran superfície de vidre | Anual | Revisar abans i després de temporades de vent o calor intensa |
| Hotels i edificis en explotació contínua | Anual | Planificar per sectors per no interrompre l’activitat |
| Façana de maó, pedra o arrebossat | Cada 2-3 anys | Inspecció extraordinària si apareixen esquerdes o despreniments |
| Edifici antic o amb antecedents de lesions | Anual | Informe tècnic i seguiment de les reparacions |
| Qualsevol façana després d’un temporal | Immediata | Comprovar peces soltes, segellats, remats i vidres |
La neteja segueix un altre calendari. En una façana envidrada sol programar-se cada 1-3 anys, tot i que la contaminació, les obres properes i la presència d’ocells poden exigir més freqüència. Netejar no equival a revisar: una superfície brillant pot ocultar una junta oberta o un vidre amb pèrdua d’estanquitat.
Què es comprova en una inspecció de façana
Una revisió útil no consisteix a observar l’edifici des de la vorera. L’abast s’ha d’adaptar al sistema de façana i ha de permetre examinar els punts on solen concentrar-se les patologies.
En un mur cortina d’alumini i vidre, el tècnic sol comprovar:
- Juntes d’estanquitat, segellats perimetrals i juntes de dilatació.
- Ancoratges, cargols, mènsules i elements de fixació.
- Vidres trencats, fissurats, deslaminats o amb condensació dins de la cambra.
- Perfils d’alumini amb corrosió, deformacions, pèrdua d’acabat o peces soltes.
- Drenatges i vies d’evacuació d’aigua del sistema.
- Remats, trobades amb forjats, ampits, coronacions i zones de transició.
- Filtracions, humitats interiors i senyals de moviment del tancament.
En els edificis envidrats, els segellats requereixen una atenció especial. La radiació solar, els canvis de temperatura i la humitat fan que perdin elasticitat amb el temps. Quan l’aigua arriba a l’interior, és possible que ja hagi afectat falsos sostres, aïllaments, acabats o instal·lacions.
El CTE i els seus documents bàsics estableixen exigències relacionades amb la seguretat i la protecció davant la humitat. El DB-HS 1 no fixa una freqüència anual de manteniment, però sí que exigeix que el disseny i la conservació de l’edifici permetin limitar la penetració d’aigua. El calendari preventiu serveix per mantenir aquest comportament a la pràctica.
L’exposició canvia el calendari
Una façana situada a Cornellà de Llobregat no envelleix exactament igual que una altra en primera línia de mar, encara que totes dues tinguin el mateix sistema. A Barcelona i la seva àrea metropolitana influeixen la contaminació, el trànsit, els episodis de pluja intensa, la radiació solar i els contrastos tèrmics.
La proximitat al mar accelera la corrosió de determinats components per la salinitat. En zones interiors pot tenir més pes la radiació, la pols en suspensió o l’amplitud tèrmica. També convé avançar la inspecció quan hi ha arbres propers, obres en edificis adjacents, vibracions, canvis d’ús o intervencions a la coberta.
Després d’un temporal de vent, calamarsa o pluges torrencials, la revisió ha de ser extraordinària. El mateix passa després d’una DANA, d’un moviment sísmic perceptible o d’una obra propera que hagi generat vibracions. No cal esperar que caigui una peça per actuar.
Senyals que justifiquen una revisió immediata
Hi ha símptomes que no admeten esperar al manteniment programat següent:
- Si apareix aigua, taques o condensació al costat de finestres i trobades de façana, convé actuar.
- Els sorolls, les vibracions o el moviment visible de panells i perfils requereixen una comprovació.
- Un vidre fissurat, trencat o amb canvis d’aspecte entre les seves capes no s’ha de deixar per més endavant.
- Els segellats esquerdats, desenganxats o endurits poden permetre l’entrada d’aigua.
- Les peces soltes, els despreniments o els fragments en balcons i zones de pas exigeixen revisar la zona.
- La corrosió en fixacions, ancoratges o elements metàl·lics s’ha de valorar com més aviat millor.
- Qualsevol esquerda nova, o una que augmenti d’amplada, justifica una inspecció.
Davant d’un vidre trencat o d’un element amb risc de caiguda, la prioritat és delimitar la zona i sol·licitar una intervenció. La reparació de façanes ha de partir d’un diagnòstic, no d’aplicar segellador sobre qualsevol lesió.
Quina documentació hauria de rebre el gestor de l’edifici
Per a una comunitat, un hotel o un edifici d’oficines, revisar no és suficient: cal deixar-ne constància. Un informe tècnic hauria d’identificar la data, les zones inspeccionades, les fotografies, les lesions observades i el seu nivell de prioritat.
També ha d’indicar quines actuacions són urgents, quines es poden programar i quins elements convé tornar a comprovar. Aquest historial ajuda l’administrador de finques o el property manager a justificar decisions, comparar pressupostos i demostrar diligència davant d’una reclamació.
Un contracte de manteniment preventiu de façanes permet fixar visites, responsables i terminis de correcció. Si el defecte ja existeix, el manteniment correctiu s’ha de gestionar per separat perquè la solució no es retardi dins d’una planificació general.
Cost de prevenir enfront de reparar
No és prudent donar un preu tancat sense conèixer la superfície, els accessos, l’alçada, el sistema i l’abast dels treballs. Una inspecció senzilla es pot fer amb mitjans d’accés lleugers; una façana extensa pot requerir plataformes, treballs verticals, proves d’estanquitat o cales.
El que sí que es pot afirmar és que el cost creix quan es deixa avançar l’avaria. Un segellat localitzat es pot convertir en una filtració amb danys interiors; una fixació oxidada pot obligar a desmuntar diversos mòduls; un despreniment pot implicar urgència, mitjans auxiliars i afectació a la via pública.
Per als administradors i gestors, comparar només el preu de la visita és un error. Cal valorar si l’informe permet establir prioritats, si inclou fotografies i si el proveïdor coneix el sistema de façana. Les proves d’estanquitat poden ser útils quan hi ha una entrada d’aigua que no es localitza a simple vista.
Quan toca rehabilitar i quan n’hi ha prou amb reparar?
Una revisió no té com a objectiu recomanar una rehabilitació integral per defecte. Si el sistema conserva la seva capacitat funcional, pot ser suficient substituir juntes, reparar ancoratges, canviar vidres danyats o regenerar acabats.
La rehabilitació es planteja quan els danys són generalitzats, el sistema ha perdut prestacions o les reparacions parcials deixen de ser raonables. També pot ser una oportunitat per millorar el comportament energètic de l’edifici, sempre amb una solució compatible amb la façana existent. L’IDAE ofereix criteris i programes de referència relacionats amb l’eficiència energètica i la rehabilitació.
IMFALÚ treballa des de Cornellà de Llobregat en el manteniment, la reparació, la regeneració i la rehabilitació de façanes d’alumini i vidre. Des de 2011 ha intervingut en més de 150 edificis i 300.000 m², amb actuacions al WTC Cornellà —on treballa des del 2013—, l’edifici Ski de l’hotel Meliá, Parc Vallsolana, Torre Tarragona i Hotel Roselló.
El seu àmbit és Barcelona i l’àrea metropolitana, amb clients B2B com administradors de finques, property managers, hotels, oficines i estudis d’arquitectura. Fabrica i instal·la tancaments d'alumini i vidre —inclosos façanes ventilades i lluernaris—, i la seva especialitat és conservar i recuperar els existents. No fa SATE ni façana d'obra.
Un calendari pràctic per no perdre el control
Per tancar la planificació anual, pots aplicar aquest esquema:
- Entre gener i març: revisar segellats, drenatges i possibles danys de l’hivern.
- Abans de l’estiu: comprovar vidres, dilatacions i zones molt exposades al sol.
- Després dels temporals: fer una inspecció extraordinària, sense esperar el calendari.
- Un cop l’any: actualitzar fotografies, incidències i reparacions executades.
- Cada 5 anys: valorar una revisió més exhaustiva d’ancoratges i elements ocults, segons el sistema i el seu historial.
- Quan correspongui per antiguitat: tramitar la ITE o l’IEE amb un tècnic competent.
La pregunta correcta no és únicament «cada quant revisar la façana d’un edifici», sinó què s’ha de revisar, qui ho documenta i com es corregeixen les incidències. En una façana d’alumini i vidre, una visita anual ben plantejada sol detectar el problema quan encara es pot resoldre amb una actuació controlada. Pots sol·licitar una valoració a través de contacte amb IMFALÚ o consultar els seus projectes de manteniment i rehabilitació.
Preguntes freqüents
Cada quant revisar la façana d’un edifici?
Convé fer una revisió visual anual i una inspecció tècnica més completa cada 3-5 anys, especialment en façanes d’alumini i vidre exposades a la humitat, el vent i la contaminació. A Catalunya, els edificis de més de 45 anys han de passar la ITE i renovar-la, amb caràcter general, cada 10 anys.
Quan cal revisar una façana d’alumini i vidre després d’un temporal a Barcelona?
Fes-ho després d’episodis de vent fort, calamarsa o pluges intenses, encara que encara no correspongui la revisió anual. Comprova ancoratges, juntes, segellats, vidres fissurats i peces desplaçades, i evita manipular elements situats en alçada.
Quins senyals indiquen que cal revisar la façana abans del termini previst?
Les esquerdes a les juntes, les filtracions, les condensacions interiors, la corrosió als ancoratges, els sorolls o les vibracions dels panells i les folgances a les finestres justifiquen una inspecció immediata. En façanes envidrades, un segellat deteriorat pot permetre l’entrada d’aigua encara que el vidre no estigui trencat.
Cada quant cal revisar les juntes i els segellats d’una façana envidrada?
Revisa visualment les juntes almenys un cop l’any i programa una comprovació professional cada 3-5 anys, o abans si apareixen pèrdues d’estanquitat. L’exposició solar i els canvis tèrmics poden endurir o desenganxar els segellants abans que la filtració sigui visible.
La revisió de la façana substitueix la ITE a Barcelona?
No: el manteniment periòdic ajuda a detectar danys, però no substitueix la Inspecció Tècnica de l’Edifici quan sigui obligatòria. La ITE l’ha de fer un tècnic competent i pot exigir un calendari de reparacions si es detecten deficiències.
Contingut elaborat amb assistència d'IA i revisat per l'equip d'IMFALÚ.
